De loan-to-value in vastgoedfinanciering

Wat is loan-to-value (LTV) in vastgoedfinanciering?

Loan-to-value (LTV) is een maatstaaf die geldgevers gebruiken om te bepalen hoeveel risico ze nemen bij het verstrekken van een vastgoedlening. Het wordt berekend door het bedrag van de lening te delen door de getaxeerde waarde van het gefinancierde pand. Bijvoorbeeld, als een geldnemers een lening van € 10 miljoen wil afsluiten om een pand te kopen dat is getaxeerd op € 12 miljoen, dan is de LTV-verhouding 83,3%.

Hoe beïnvloedt LTV de voorwaarden van commerciële vastgoedleningen?

Geldgevers gebruiken LTV meestal als een maatstaf voor de capaciteit van de geldnemers om de lening terug te betalen. Een lagere LTV-verhouding geeft aan dat de geldnemers een grotere eigen inbreng heeft, wat het risico voor de geldgever vermindert. Als gevolg hiervan kunnen geldnemers met lagere LTV-verhoudingen in aanmerking komen voor lagere rentetarieven en andere gunstige voorwaarden.

Wat is het LTV-limiet voor verschillende soorten commerciële vastgoedleningen?

Het LTV-limiet voor verschillende soorten commerciële vastgoedleningen kan variëren afhankelijk van de geldgever, geldnemer en het type pand dat wordt gefinancierd. Bijvoorbeeld, de Nederlandse grootbanken stellen doorgaans een maximum LTV-ratio van 60 tot 70% in voor commerciële vastgoedleningen. Dit betekent dat geldnemers tot 60% tot 70% van de marktwaarde van een pand kunnen financieren.

Hoe wordt LTV gebruikt in documentatie van commerciële vastgoedleningen?

LTV wordt doorgaans opgenomen in de documentatie van commerciële vastgoedleningen als een financiële convenant, wat een voorwaarde is waaraan een geldnemer moet voldoen om de lening te behouden.

Een harde LTV-convenant legt een specifieke limiet op aan de maximale LTV-ratio die een geldnemer mag hebben. Bijvoorbeeld, een harde LTV-convenant van 70% betekent dat uitstaande lening ten hoogste dit percentage van de waarde van het onderpand mag zijn. Als de LTV-ratio hey vastgestelde limiet overschrijdt, kan dit als een schending van het convenant worden beschouwd, wat kan leiden tot sancties zoals het opeisen van de lening of het verhogen van de rentetarieven.

Een zachte LTV-convenant is minder strikt en fungeert als een waarschuwingssignaal. Het legt geen directe beperking op aan de LTV-ratio, maar het vereist dat de kredietnemer bepaalde stappen onderneemt om het risico te verminderen als de LTV-ratio een bepaald niveau bereikt. Dit kan bijvoorbeeld het verhogen van de periodieke aflossing door middel van een cash sweep zijn, waarbij overtollige kasstromen automatisch worden gebruikt om de lening sneller af te lossen.

‍